목동 6단지가 ‘조합직접설립’으로 9개월 만에 조합인가를 받으면서, 재건축 절차에 대한 관심이 집중되고 있습니다.
조합직접설립과 추진위원회 방식의 구조적 차이, 사례 비교, 각 방식의 유불리를 실제 단지 여건에 맞춰 분석합니다.
추진위 방식이란?
전통적인 재건축 절차로, 주민들이 준비위원회를 구성하고 추진위원회 인가를 받은 뒤 조합을 설립하는 3단계 구조입니다.
단계가 명확하여 책임소재와 공감대 형성에는 유리하지만, 서류가 많고 인허가 절차가 길어 평균 1.5년 이상 소요됩니다.
조합직접설립 방식이란?
2021년 도시정비법 개정 이후, 추진위 없이 동의서만으로 조합 설립이 가능해졌습니다.
절차가 간결해 속도는 빠르지만, 동의율 확보, 문서화, 정보 공유 등 법률적 책임이 초기부터 주민에게 전가된다는 점에서 리스크 관리가 중요합니다.
비교표로 보는 핵심 차이
| 항목 | 조합직접설립 | 추진위 방식 |
| 설립 소요기간 | 6~12개월 | 12~24개월 |
| 주요 단계 | 동의서 확보 → 조합설립 | 추진위 구성 → 동의서 → 조합설립 |
| 행정 부담 | 중간 생략, 상대적 간결 | 단계별 인허가 서류 많음 |
| 주민 참여 | 전면 동의 및 정보공유 필수 | 단계별 의사결정 가능 |
| 리스크 요인 | 법률 해석, 문서 오류 발생 우려 | 지연 리스크, 소통 장벽 |
목동 6단지의 조합직접설립 성공 요인
2023년 12월, 목동 6단지는 상가 권리가액 기준을 조기 합의하고, 동의율 75% 이상을 빠르게 확보하여 조합직접설립에 성공했습니다.
행정기관과 사전 협의를 바탕으로 정관과 동의서의 기준을 일관되게 설계한 점도 핵심 요인이었습니다.
단지별 전략은 어떻게 세워야 할까?
소형 단지나 세대 간 이견이 적은 지역은 조합직접설립이 유리하며, 추진 속도를 단축할 수 있습니다.
반면 대단지, 상가비율이 높은 복합단지는 추진위 방식이 분쟁 예방 및 갈등 조정에 유리할 수 있습니다.
Q&A｜자주 묻는 질문
Q1. 조합직접설립은 법적으로 문제 없나요?
- A. 네. 2021년 도시정비법 개정으로 추진위를 거치지 않고도 조합설립이 가능해졌습니다. 다만 법령상 동의율 조건은 반드시 충족해야 합니다.
Q2. 서울시나 구청은 조합직접설립을 어떻게 평가하나요?
- A. 서울시는 조합설립 방식보다는 서류의 완성도와 주민합의의 투명성을 중시하며, 조합직접설립이라도 명확한 기준과 문서가 있다면 긍정적으로 평가합니다.
Q3. 법률 자문 없이도 가능할까요?
- A. 비추천합니다. 조합직접설립은 처음부터 법적 절차가 동시에 진행되기 때문에, 전문가 자문과 표준 정관 활용이 안정적 진행의 핵심입니다.
Q4. 조합직접설립 시 주민 불만은 어떻게 대응하나요?
- A. 초기 단계부터 투명한 문서 공유와 설명회를 반복하고, 상가 등 이해관계가 다른 집단에는 별도의 소통 채널을 두는 것이 효과적입니다.
