목동 6단지의 빠른 조합 설립 중심에는 상가 소유자들과의 조기 합의 전략, 특히 '권리가액 기준의 명문화'가 있었습니다.
그 전략이 어떻게 기획되고 실행되었는지, 그리고 다른 단지에서 어떻게 적용할 수 있을지를 상세히 풀어봅니다.
상가 권리가액이란?
재건축 조합 설립 과정에서 상가 소유자와 주거 소유자 간 갈등의 핵심은 '권리가액'입니다. 이는 조합원 분양 시, 상가 조합원이 부담할 금액을 결정하는 기준이 되기 때문에 이해관계가 첨예할 수밖에 없습니다.
예를 들어, 주거 조합원이 평당 2,000만 원 분담 시, 상가는 권리가액 기준에 따라 큰 차이가 발생하게 됩니다. 따라서 기준 설정과 조율은 조기 합의의 관건이 됩니다.
10% 기준, 어떻게 설정됐나?
목동 6단지는 분양가의 10%를 상가 권리가액 기준으로 정하고 이를 조합 정관에 명문화했습니다. 이는 서울시 권고 범위(8~10%)의 상단선에 해당하며, 상가 측에도 충분한 설명과 시뮬레이션을 병행해 불만을 최소화했습니다.
예비 시뮬레이션을 통해 ‘추정 분양가 → 권리가액’ 변화폭을 개별 상가에 안내했고, 일부 이견은 전용 간담회를 통해 보완 조율했습니다.
협의의 핵심은 ‘명확성과 신뢰’
총 48명의 상가 소유자들에게 동일 기준·동일 정보를 제공하고, 세부 내역은 ‘㎡당 추정 분양가 → 권리가액 환산’으로 예시를 제시했습니다.
협의는 간담회 3회, 설명회 2회를 통해 점진적 공감대를 형성했고, 각 회의는 회의록 작성 후 온라인 공유 시스템을 통해 접근을 열어두었습니다.
절차적 투명성과 참여 신뢰가 빠른 합의의 열쇠였습니다.
정관 명문화 + 문서 기반 협상
협의 결과는 모두 정관 부칙에 포함되어 법적 근거를 확보했습니다.
- 예: “부칙 제2조: 상가 권리가액은 분양가의 10%로 한다.”
모든 협의는 문서화 및 전자 저장 시스템으로 기록되었고, 이는 서울시와의 사전 협의와 인허가 심사 시 결정적 자료로 작용했습니다.
다른 단지에 주는 시사점
6단지의 방식은 '합의 → 정관 명시 → 빠른 행정 처리'의 흐름으로 이어졌습니다. 이는 상가 비율이 높은 단지나 권리가액 조율 난항을 겪는 추진위에게 중요한 사례입니다.
사전 시뮬레이션 + 전자 공유 + 정관 명문화의 3단계 실행이 핵심 전략이며, 이는 시간 단축뿐 아니라 행정적 안정성 확보에도 결정적 역할을 합니다.
상가 권리가액 Q&A
Q1. 상가 권리가액 10%는 임의로 정한 수치인가요?
- A. 서울시 가이드라인 8~10% 내에서 협의 가능하며, 6단지는 합의와 시뮬레이션을 통해 상단선으로 정했습니다.
Q2. 왜 권리가액 기준 명문화가 중요한가요?
- A. 추후 상가 민원·소송 방지, 분양가 변경 이슈 최소화, 인허가 절차 안정성을 위한 핵심 전략입니다.
Q3. 다른 단지도 동일한 방식 적용이 가능한가요?
- A. 가능합니다. 단, 사전 자료 정리와 정보 공유 시스템 구축이 병행되어야 합니다.
