서울 역세권 로또 청약, 성수동 오티에르 포레

“청약 한 번으로 10억 원을 벌 수 있다면 믿으시겠습니까?”

서울 분양시장이 다시 달아오르고 있습니다. 특히 성수동 오티에르 포레는 성수동에서 8년 만에 공급되는 일반분양 단지이자, 시세 대비 10억 원 이상의 프리미엄이 기대되는 ‘로또 청약’ 단지로 관심이 쏠리고 있습니다.

하지만 고분양가, 대출 규제, 높은 관리비 등 현실적인 부담도 만만치 않습니다. 성수동 오티에르 포레를 투자와 실거주 관점 살펴보시기 바랍니다.

단지 개요와 분양가

• 오티에르 포레는 장미아파트를 재건축한 단지로, 서울 성동구 성수동1가 656-125번지 일원에 위치합니다. DL이앤씨가 시공을 맡았고, 지하 3층~지상 23층, 4개 동으로 구성되며 총 287세대 중 88세대가 일반분양 물량입니다.

• 전용 84㎡ 분양가는 24억 1,260만 원 ~ 24억 8,600만 원으로 책정

•  3.3㎡당 분양가는 약 9,575만 원~9,867만 원에 달합니다. 

• 104㎡는 단 1세대만 공급될 예정이며 약 29억 원 초반대로 예상됩니다.

• 오티에르 포레는 분양가 상한제가 적용된 단지로, HUG(주택도시보증공사) 고분양가 심사를 통과한 가격입니다.

발코니 확장비 및 옵션 비용

고급 단지답게 발코니 확장비 및 옵션 비용도 상당합니다.

• 84㎡ 발코니 확장비 : 약 2,500만 원 ~ 3,000만 원
• 발코니 확장 시 포함 품목
  • 거실·침실 난방 배관
  • 바닥 마감재 업그레이드
  • 확장부 벽체 마감
• 고급 옵션 비용(수입 마감재, 주방가구 등) : 개당 수백만~수천만 원 추가

최종 실입주 비용은 분양가 외에 확장비·옵션비를 반드시 고려해야 합니다.

주변 시세 및 시세차익 가능성

오티에르 포레의 가장 큰 매력은 시세차익입니다. 

인근 성수아이파크 전용 84㎡가 2025년 5월 기준 34억9,000만 원에 거래되었습니다. 

오티에르 포레의 최고 분양가(24억8,600만 원)와 비교하면 약 10억 원 이상의 시세차익이 기대됩니다.

다만 입주 시점(2027년)까지 부동산 시장 변동이 있을 수 있어, 단순 시세차익만 보고 청약을 결정하기에는 신중함이 필요합니다.

청약 일정과 규제

• 특별공급 청약 접수 : 2025년 7월 7일

• 1순위 청약 접수 : 2025년 7월 8일

• 2순위 청약 접수 : 2025년 7월 9일

오티에르 포레는 분양가 상한제가 적용되어 입주 후 10년간 전매가 제한됩니다. 따라서 투자 목적으로 청약 후 빠르게 전매하는 것은 불가능하며, 실거주 중심으로 접근해야 합니다.

입주는 2027년 하반기로 예정되어 있으며, DL이앤씨의 공정 관리가 비교적 안정적이어서 큰 지연 가능성은 낮은 편입니다.

청약 경쟁률과 가점 컷라인

오티에르 포레의 청약 경쟁률은 매우 높을 것으로 보입니다. 과거 성수동 재건축 단지의 청약 경쟁률은 59㎡ 기준 80~120대 1을 기록했습니다. 고단가 평형인 84㎡도 최소 50대 1 이상의 경쟁률이 예상됩니다.

가점 컷라인은 다음과 같이 예상됩니다.

• 성수아이파크 59㎡ 당첨가점 : 약 68점
• 갤러리아포레 인근 재건축 : 70점 이상
• 오티에르 포레 84㎡ 예상 가점 : 약 65~75점

중·고가점자 위주로 당첨 가능성이 높다는 점을 유념해야 합니다.

대출 가능 여부와 자금 계획

오티에르 포레는 전용 84㎡ 기준 분양가가 15억 원을 초과하므로 주택담보대출이 전면 불가합니다.

• LTV(주택담보대출비율) : 0%
• 전액 현금 또는 보유자산 필요
• 자금조달계획서 필수 제출

중도금 대출도 원칙적으로 불가하나, 일부 고급 단지는 시공사 자체 대출 프로그램을 제공하기도 합니다. 그러나 DL이앤씨 측에서는 자체 무이자 대출은 현재 계획이 없다고 밝히고 있어, 결국 자금 여력이 매우 중요한 단지입니다.

세금 부담

분양가가 15억 원을 초과하는 고가 주택인 만큼 세금도 부담이 큽니다.

• 취득세 : 12% 적용 → 84㎡ 분양가 24억 원 기준 약 2억8,800만 원
• 종합부동산세: 실거주라도 과세 대상 가능성 있음

투자뿐 아니라 실거주 목적으로도 고가 단지는 세금 계획이 반드시 필요합니다.

프리미엄 유지 가능성

많은 분들이 묻습니다. “10억 원 프리미엄이 정말 유지될까요?”

성수동은 강남과 한강을 동시에 누리는 입지 덕분에 꾸준히 프리미엄이 형성되어 왔습니다. 성수아이파크, 갤러리아포레 모두 입주 후에도 높은 실거래가를 유지하고 있습니다. 다만, 정부 규제와 금리 변수가 존재하므로 단순 시세차익만을 보고 청약에 뛰어드는 것은 위험할 수 있습니다.

유지비 부담

고급 단지에서는 관리비 역시 결코 무시할 수 없습니다. 

성수아이파크 전용 84㎡ 관리비는 월 42만~45만 원 수준입니다. 

오티에르 포레도 고급 마감재와 커뮤니티 시설로 인해 관리비가 이와 유사하거나 소폭 높을 가능성이 있습니다.

마무리

성수동 오티에르 포레는 서울 재건축 분양 시장에서 가장 주목받는 단지 중 하나입니다. 분양가와 실거래가의 차이가 10억 원 이상 벌어져 있어 ‘로또 청약’이라는 말이 실감나지만, 전매제한 10년, 대출 전면 불가, 높은 세금 부담이라는 현실적인 장벽도 존재합니다.

청약에 도전하기 전 자금 계획과 가점 여부, 실거주 의향을 충분히 고려하시길 권합니다.

추가로, 오티에르 포레 청약 일정, 분양가 세부 내역, 자금 전략 등을 다룬 아래 글들도 함께 참고해 보시기 바랍니다.