6년 뒤 정말 내 집이 될 수 있을까요?
청약 없이 분양까지 가능하다는 제도이지만, 가장 중요한 건 바로 분양전환 가격 산정 기준입니다.
2025년형 매입임대주택의 공식, 시뮬레이션, 유의사항까지 꼼꼼히 확인하실 수 있습니다.
분양전환가 산정 공식, 이렇게 계산됩니다
2025년 매입임대의 분양전환 가격은 다음 공식으로 산정됩니다.
산술 평균을 적용하지만, 6년 후 감정가가 상한선으로 작용하여 분양가가 더 높아지지 않도록 제한됩니다.
- (입주 시 감정가 + 6년 후 감정가) ÷ 2
※ 단 분양가는 최대 6년 후 감정가까지만 허용
| 입주 시 감정가 | 6년 후 감정가 | 산술 평균 | 최종 분양가 |
|---|---|---|---|
| 3.0억 | 3.6억 | 3.3억 | 3.3억 |
| 3.0억 | 2.5억 | 2.75억 | 2.5억 (상한 적용) |
유의사항 : 감정평가 시점과 가격 상승률
분양가 산정에 있어 가장 중요한 변수는 감정가입니다. 입주 시 감정가가 낮고, 6년 후 시세가 오르면 유리합니다. 그러나 입주 시 감정가보다 6년 후 시세가 낮아지면 상한선에 걸려 실제 분양가는 평균보다 낮아집니다.
평가는 2개 이상 감정평가법인의 평균으로 산정하며, 결과 통보 후 30일 이내에 동의 여부를 선택해야 합니다. 동의하지 않으면 분양전환 기회를 잃고, 임대만 계속됩니다.
건설원가 방식과 뭐가 다를까?
기존 5년형 의무임대는 건설원가에 감가상각비를 더한 금액과 감정가 평균 중 더 낮은 금액을 분양가로 적용하는 방식이었습니다. 그러나 이 방식은 평가 항목이 많고, 이해하기 어렵다는 문제가 있었습니다.
반면 2025년형 매입임대는 감정가 중심의 산정으로 간소화되어, 예측 가능성과 투명성이 크게 향상되었습니다. 임차인 입장에서는 시세 변동만 파악하면 분양가를 가늠할 수 있어 실질적인 판단이 쉬워졌습니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)
Q. 감정평가는 누가 하나요?
- A. 2개 이상의 외부 감정평가법인이 공동으로 수행하며, 평균값으로 산정됩니다.
Q. 감정가가 너무 높게 나왔는데 분양을 포기할 수 있나요?
- A. 네. 감정평가 결과 통보 후 30일 이내에 동의 여부를 선택할 수 있습니다. 동의하지 않으면 임대만 유지됩니다.
Q. 시세 하락 시 분양가도 낮아지나요?
- A. 네. 6년 후 감정가가 입주 시보다 낮다면, 그 감정가가 상한선으로 작용하여 실제 분양가가 더 낮아질 수 있습니다.
📌 요약
- 2025년 매입임대 분양가는 감정가 중심으로 산정되며, 시세 변화에 따라 유불리가 달라집니다.
- 감정평가 결과에 반드시 주목하고, 내 상황에 따라 분양 동의 여부를 신중히 결정해야 합니다.
