서울 재건축 단지의 지도를 바꾸는 조용한 혁신, 바로 비오톱 해제입니다.
단지의 사업성이 완전히 달라지고, 수천만 원에서 억 단위까지 자산 가치가 변할 수 있는 이슈인데요.
청약을 준비 중이거나 재건축 단지를 눈여겨보는 분이라면 절대 놓치면 안 되는 핵심 정보를 지금 확인하세요.
우리 단지도 해제될 수 있을까?
아직 비오톱 해제 대상은 확정되지 않은 곳도 많습니다. 하지만 등급 기준과 도시계획 심의 기준을 미리 이해하면 해제 가능성을 판단하는 데 큰 도움이 됩니다.
아래 글에서 해제 원리를 상세히 확인해 보세요.👇👇👇
비오톱 해제란 무엇인가
비오톱(Biotop)이란 생물들의 서식처 역할을 하는 도심 속 생태공간을 의미합니다.
특히 비오톱 1등급 지역은 생태적 보존 가치가 높아, 개발이 제한되고 재건축이나 재개발 추진이 매우 어려웠습니다.
그런데 서울시가 2025년부터 도시환경 변화에 따라 비오톱 등급을 전면 재조정하면서, 주요 재건축 예정 단지 중 일부의 1등급 규제가 해제되기 시작했습니다.
이로 인해 기존에 묶여 있던 단지들이 사업성을 확보하고 재건축 추진력을 얻고 있습니다.
사업성 변화가 가져오는 경제적 이익
비오톱 해제는 단순한 규제 해제를 넘어, 용적률 상향 → 건설 세대수 증가 → 분양 수입 상승으로 이어지는 사업성 혁신의 신호탄입니다. 투자자와 조합원 입장에서는 다음과 같은 경제적 이익을 기대할 수 있습니다.
- 용적률 상향 → 기존보다 15~30% 더 많은 가구 공급 가능
- 지분가 상승 → 단지별로 수천만~2억 원 수준의 상승 사례 보고
- 건축 설계 유연화 → 상가·커뮤니티 시설 면적 확보 용이
- 인허가 속도 개선 → 정비구역 지정 및 계획 승인 가속화
예컨대, 창동주공4단지처럼 안전진단을 통과했지만 1등급 비오톱에 묶여 있던 곳은 해제 이후 분양 수입 시뮬레이션이 대폭 상향 조정되었습니다.
분양가 또한 기존보다 3억 가까이 높아질 여력이 생긴다는 평가도 있습니다.
비오톱 해제 시 기대 가능한 경제적 이득 요약
- 기존 단지 지분가 1억 이상 상승 사례 다수
- 분양가 기준 약 20~30% 상승 여력 발생
- 총 수익률 30~50% 확대 기대 (조합원 입장 기준)
- 재건축 속도 증가로 투자 회수 시점 단축
실수요자 입장에서의 전략은?
실수요자 입장에서 비오톱 해제 여부는 청약 전략의 중요한 기준이 됩니다. 쾌적한 입지에 더해 정책적 수혜까지 기대할 수 있기 때문입니다.
- 청약 가점 고득점자 → 해제 예정 단지에 우선 집중
- 당첨 후 분양가 인상 여력 → 자산가치 상승 효과 기대
- 쾌적한 주변 환경과 개발 여건을 모두 확보 가능
특히 '송파 올림픽선수촌'처럼 대규모 공원과 맞닿은 지역이면서도 해제가 예상되는 단지는 살기 좋은 입지 + 규제 해제 호재가 겹치는 황금 입지로 평가받고 있습니다.
환경 파괴 없이 개발은 가능할까?
환경단체의 우려도 일부 존재하지만, 서울시는 비오톱 해제 시 대체 녹지 조성, 생태 평가 시스템 도입 등을 의무화하여 무분별한 개발을 방지하고 있습니다.
- 대체 서식지 조성 → 녹지면적 보전
- 심의기준 강화 → 생태계 평가 통과 필요
- 공공기여 확대 → 커뮤니티 녹지 조성 유도
결국 비오톱 해제는 개발과 환경의 조화 속에서 진행되고 있으며, 정비사업 추진 시 생태계 보전과 건축 유연성이라는 균형 전략이 함께 작동하고 있습니다.
