“비오톱 등급이 해제되면 우리 아파트도 재건축 가능성이 생기는 걸까?”
최근 서울시의 비오톱 등급 해제 발표 이후, 단지별 해제 가능성을 묻는 문의가 급증하고 있습니다.
주소만 입력해 확인할 수 있는 등급 조회법과 해제 대상의 판단 기준, 실질적인 경제적 이점까지 한눈에 확인할 수 있습니다.
우리 단지도 포함될까? 먼저 비오톱 등급 확인부터!
서울시는 ‘도시생태현황도’를 통해 모든 지역의 비오톱 등급을 공개하고 있습니다. 단지 주소를 입력하면 1~3등급 중 어디에 해당하는지 바로 확인할 수 있습니다.
Tip : 1등급에 해당하는 경우 개발 제한 가능성이 크며, 최근 해제 대상도 대부분 1등급 내 특정 조건을 만족한 곳입니다.
해제 가능성은 어떻게 판단하나요?
단지의 비오톱 등급이 높다고 모두 해제되는 것은 아닙니다. 서울시와 도시계획위원회는 아래 조건들을 종합적으로 검토합니다.
- 도심화율 – 주변이 이미 고밀 개발돼 있거나 이질적 용도 혼합이 높은 곳
- 교통 접근성 – 역세권 등 인프라 접근성 높은 지역
- 생물서식지 가치 – 생물다양성이 낮고 자연 연계성이 떨어지는 경우
- 개발계획 부합성 – 도시계획상 유도되는 정비사업 후보지 여부
- 정비구역 지정 및 추진 이력 – 안전진단, 추진위 구성 등
최근 해제된 사례로는 올림픽선수촌 아파트 일부 부지가 있으며, 주민 민원과 현장 여건을 반영하여 해제가 추진되었습니다.
이는 수목 중심의 일률적 기준에서 벗어나 실제 도시환경을 반영한 결과입니다.
해제될 경우 어떤 경제적 이점이 있나요?
해제된 단지는 정비사업이 현실화되며 다음과 같은 경제적 이득이 가능합니다.
- 지분가 상승 – 평균 1억~2억 원 가치 상승 사례 다수
- 재건축 가능성 확보 – 사업 추진 속도 상승, 분양 기대감 증가
- 투자자 주목 – 비규제 지역에서 해제된 단지는 선점 효과 커
- 실수요 이점 – 청약가치 상승, 주거환경 개선 기대
예를 들어 창동주공4단지는 해제 후 조합설립인가가 속도를 내며 평당 분양가가 기존보다 20~30% 인상된 시뮬레이션 결과가 나왔습니다.
비오톱 해제의 원리와 대상 기준은?
서울시는 최근 도시환경에 맞지 않는 1등급 지역을 재검토하고 있습니다. 100㎡ 미만의 소규모 필지나 도로, 대지, 개발 예정지는 1등급 지정에서 제외되고 있으며, 전체 1등급 면적은 16%에서 약 15%로 줄어들 예정입니다(259ha 해제 예상).
- 도로·대지 등 실질 보전 가능성이 낮은 토지
- 주변 연계성 부족 및 생물다양성 저하 지역
- 정비계획과 충돌 시 도시계획심의에서 해제 판정 가능
환경보전 우려에 대해서는, 해제 이후 오히려 자연형·근자연형 비오톱 면적이 증가(+0.15%p)하고, 조경녹지 면적도 398ha 늘어나 도시 녹지 환경은 유지되고 있다는 통계가 있습니다.
자주 묻는 질문 Q&A
Q. 우리 단지 면적이 95㎡인데, 해제 대상이 될 수 있나요?
- A. 네, 100㎡ 미만인 경우 해제 검토 대상에 포함될 수 있습니다. 단, 주변 녹지 연계성과 생물다양성 등 복합적인 평가도 함께 이뤄집니다.
Q. 비오톱 등급이 1등급인데 바로 재건축 가능한가요?
- A. 아닙니다. 비오톱 해제는 재건축의 ‘전제 조건’일 뿐이며, 이후 안전진단, 정비계획 수립, 추진위 설립 등 별도 절차가 필요합니다.
Q. 등급이 2등급인데 해제 대상이 될 가능성은 없나요?
- A. 현재 서울시의 해제 검토는 주로 1등급 중심입니다. 그러나 도심화율이 높고 개발계획과 충돌하는 경우 예외적으로 2등급도 조정될 가능성이 있습니다.
Q. 환경이 훼손되지는 않나요?
- A. 해제된 부지는 주로 실질적 보전 가치가 낮은 곳입니다. 서울시 통계에 따르면 자연형·근자연형 비오톱 면적은 오히려 증가(+0.15%p)했습니다.
Q. 등급을 개인이 변경 요청할 수 있나요?
- A. 원칙적으로 불가하지만, 주민 민원을 반영해 지자체나 시의회에서 검토를 요청하는 방식으로 간접적 제안은 가능합니다.
