전세보증금 3억 원, 공시가 2억 원 빌라에 받아도 괜찮을까요?
잘못 계산하면 임대보증 가입이 거절되거나 등록 자체가 불가할 수 있습니다.
하지만 2025년부터는 공시가격 × 적용비율 × 부채비율이라는 명확한 기준이 적용되어,
지금 바로 계산법만 알면 안심하고 임대사업 등록이 가능합니다.
이 글에서는 공시가격별 보증금 한도를 초보자도 알기 쉽게 예시와 함께 정리해 드립니다.
[1] 보증금 계산의 기본 구조
단기임대 등록 시 보증금 상한선은 다음 공식을 따릅니다.
공시가격 × 적용비율 × 부채비율 = 보증금 한도
✅ 적용비율 : 공시가 9억 미만 공동주택은 145%
✅ 부채비율 : 90% (보증금 + 근저당 설정액 기준)
예 : 공시가 2억 × 1.45 × 0.9 = 약 2억 6100만 원까지 보증금 설정 가능
이 범위를 초과하면 보증 가입이 안 되고, 임대 등록도 불가능합니다.
[2] 공시가격별 보증금 한도 예시
- 공시가 1억 → 1억 × 1.45 × 0.9 = 1억 3050만 원
- 공시가 1.5억 → 1억 9575만 원
- 공시가 2억 → 2억 6100만 원
- 공시가 2.5억 → 3억 2625만 원
- 공시가 3억 → 3억 9150만 원
✅ 이 금액을 초과하는 보증금은 보증 가입이 불가하며, 등록 자체가 거절될 수 있습니다.
사전에 확인하지 않으면 계약 후 문제가 발생할 수 있습니다.
[3] 근저당이 있는 경우 주의
공시가 2억일 경우
- 보증금 2억 원 + 근저당 설정 5000만 원 = 총 2.5억 원
- 공시가 2억 × 1.45 × 0.9 = 2억6100만 원 → 등록 가능
✅ 하지만 근저당 설정이 많을수록 보증금 여유가 줄어들므로 대출 포함 총 부채 계산이 매우 중요합니다.
✅ 등기부등본을 꼭 확인하여 근저당 설정액을 파악하세요.
🔗 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본 확인하기
[4] 실무 적용 팁 & 확인 사이트
✅ 공시가격은 부동산공시가격알리미(아래 링크)에서 주소 입력 후 확인
✅ 근저당 정보는 등기부등본에서 확인 가능
✅ 보증한도 확인 후 임대보증 가입 → 6년 단기임대 등록 조건 충족 가능
