2025년 서울 공시지가는 평균 4.02% 상승하며 2년 연속 오름세를 이어갔습니다. 특히 강남구, 용산구, 성동구 등 주요 지역은 평균 이상인 5% 안팎의 상승률을 기록했습니다.
하지만 실거래가와 비교하면 여전히 큰 차이가 있습니다. 이번 글에서는 공시지가 상승률 상위 지역과 실제 시세와의 간극을 살펴봅니다.
자치구별 공시지가 상승률 TOP 5
| 순위 | 자치구 | 상승률 |
| 1위 | 강남구 | 5.47% |
| 2위 | 용산구 | 5.21% |
| 3위 | 성동구 | 4.82% |
| 4위 | 서초구 | 4.81% |
| 5위 | 송파구 | 4.05% |
명동, 22년 연속 전국 최고가
서울에서 가장 비싼 공시지가를 기록한 곳은 충무로1가 ‘명동 네이처리퍼블릭’ 부지입니다. 2025년 기준 ㎡당 1억8050만 원으로, 전국에서 가장 높은 수준을 유지하고 있습니다.
- 공시지가 : ㎡당 1억 8050만 원
- 실거래가 추정 : ㎡당 4억 원 이상
- 공시지가 반영률 약 45%
상업지구는 공시지가와 실거래가의 괴리가 크며, 공시가는 세부담 완화를 위해 실제보다 낮게 산정되는 경우가 많습니다.
강남·용산 주요 부지 사례
삼성동 현대차 GBC 예정 부지는 3.3㎡당 2억5964만 원의 공시지가를 기록하며 전년 대비 약 1000만 원 올랐습니다. 하지만 인근 업무지구의 실거래가는 3.3㎡당 4억 원을 초과하기도 해 현실과 차이가 있습니다.
용산 한남동 고급 단독주택도 상승폭이 컸으나, 실거래가 대비 공시지가는 60% 미만으로 낮게 책정된 사례가 다수입니다.
공시지가 vs 실거래가 차이 요약
공시지가는 과세 기준으로 사용되지만, 실거래가의 일정 비율만 반영됩니다. 이를 '공시지가 현실화율'이라고 하며, 2025년 현재 대부분 45~65% 수준에 머물러 있습니다.
| 지역 | 공시지가 (㎡당) | 실거래가 추정 (㎡당) | 반영률 |
| 명동 | 1억 8050만 원 | 4억 원 이상 | 약 45% |
| 삼성동 GBC | 2억 5964만 원 (3.3㎡) | 4억 원 이상 | 약 65% |
| 한남동 | 개별차 있음 | 3~5억 원 | 50~60% |
정부는 2035년까지 현실화율을 90% 수준까지 끌어올린다는 계획이지만, 현시점에서는 세금 산정과 시세 간의 차이가 여전히 큽니다.
